近期，国家发改委推出新的政策，在推动基建REITs，以及既往的PPP模式基础上，加强对存量基建资产的盘活。根据《政府投资条例》等有关规定，国家发展改革委研究制定了《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》。从内容上来看，这个新办法是希望鼓励社会资金以REITs和PPP等模式参与政府主导的基建投资，并鼓励地方政府将盘活资产获得的资金用于新基建项目。新政策并非给予新的融资渠道，也强调不能增加新的政府债务。从这一政策出台，以及之前对于基建REITs政策的开放等情况来看，未来地方基建投资的重点正发生变化，从单纯政府主导的债务融资模式，转向以实现政府资产证券化的盘活存量模式。

就发改委的新政策而言，其意义在于形成政府资金投资基建项目的循环，即政府投资->基建项目形成->社会资本参与(基建REITs或PPP)->政府资金退出->新的基建项目。如发改委所述，这一政策是为有效引导社会资本参与盘活国有存量资产、形成投资良性循环，提高中央预算内投资使用效益。

新政策对盘活后资金的投资项目安排有一些规定，对投资项目布局也有安排，整体上与区域发展和东、中、西部发展的总体布局相一致。对于投资项目，主要在一些盘活难度较大、资金密集程度较高，而且项目周期长且收益较低的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基建项目。这些项目本身对社会资金的吸引度较低，属于“补短板”项目。同时，对于这些项目需要基建REITs已经获批，以及PPP项目已经签约。对地方而言，可能门槛比较高，受到的影响有限，更多起到一种示范作用。对地方而言，其直接的意义可能在于相关项目的获批可能更容易，地方对此的自主性和灵活性更大，并且有一定的财政奖励和支持。

从政策导向来看，新政策鼓励地方通过盘活资产释放资金，从而获得新的基建投资空间。这可能是未来地方开展基建投资融资的一个主要模式。经过多年持续的大规模基建投资，一方面形成了巨量的存量资产，相关基建投资存量资产规模达到百万亿元的规模;另一方面，地方政府因此背负了大量债务。财政部曾估计，2020年债务率接近警戒区间(100%-120%)下限。地方政府靠债务融资来推动基建投资的路径已经大幅收窄，未来需要考虑盘活存量的方式来释放资金。目前，盘活存量有两个模式，一个是在资本市场通过基建REITs的模式，另一个即通过PPP的模式。两个模式都是针对不同的对象来吸引社会资金介入基建，从而给地方政府解套。

另外，需要指出的是，尽管去年国内加大了财政开支力度，并大幅增加了地方政府项目债额度，但基建投资增速并不明显。从2020年的情况来看，疫情对全年固定资产投资带来很大影响，全社会固定资产投资527270亿元，比上年增长2.7%。民间固定资产投资289264亿元，仅增长1.0%。而基础设施投资增长更是低至0.9%。这是在大幅度提高政府赤字，扩大政府支出的背景下才获得的。这反映了，在经过多年大规模基建投资之后，相关投资的投入产出效益和对经济的影响都在逐渐降低，这也是难以有效吸引社会资金进入的因素。

实际上，就投资收益而言，能够吸引社会资金的一些“好”资产，更容易获得融资，比如过去的一些高速公路项目，水、电、气等有稳定收入的公用事业项目，这些基建项目虽然投资额较大，投资回收周期较长，但由于项目本身可以产生收入，在城镇化发展中具有极大的潜力，从而更受金融机构和社会资本的欢迎。反而是如发改委提到的一些“补短板”项目，因为难以有稳定的收入，主要收益来自政府的财政支出以购买服务，投资和运营都与政府联系密切。在这方面能够做文章的空间有限。

对于盘活存量而言，符合政策、对地方而言有潜力的是各类产业园区和物流仓储等商业活动联系紧密的资产。有金融机构曾表示，产业园区底层资产规模体量大，存量产业园区的潜在资产规模或可达到十万亿元级别;资产类别丰富，生产型和研发型用房均可作为基建REITs产品发行。同时，这些产业园区对于周边而言，对于带动土地增值、区域发展和城市繁荣具有溢出的作用，是地方盘活存量需要重点考虑的资产类型。

总体而言，地方考虑盘活存量，吸引社会资金进入基建领域，将是未来获取新的基建投资资金的一大来源。而盘活存量，不仅仅需要考虑自身的利益，更需要考虑如何盘活潜在的商业和市场利益，这更需要地方的资产综合运作能力和参与资本市场的专业金融能力。

最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：从新政策看，地方基建投资未来的重点不在于扩大规模，而在于能够盘活已有的存量资产，形成政府投资的循环。对于地方而言，需要面临投融资模式和资本运作模式的转型，这是未来地方建设需要面对的新格局。